11月1日起，房贷定价规则迎来新变化。10月31日，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等国有六大行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。
大部分存量房贷客户都不用申请调整加点值
根据公告，对于以浮动利率，也就是贷款市场报价利率（LPR）加减点报价的存量个人房贷，当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。
全国新发放个人房贷利率平均加点值如何界定？多家银行公告显示，该平均加点值为人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上LPR均值。如果所在地区有个人房贷利率政策下限，则最终加点值不能低于所在城市房贷利率加点政策下限。
如何判断存量房贷利率加点值是否能够调整？有银行公告中表示，存量房贷利率常态化调整是加点值之间的比较和下调。可以将贷款的LPR加点值与全国新发放房贷利率平均加点值+30BP进行比较，如果贷款的LPR加点值高，则可申请将贷款加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。
例如，贷款利率为LPR-20BP，人行31日最新公布的全国新发放房贷利率为3.33%，考虑到对应季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR平均为3.85%，则全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP(3.33%-3.85%)。全国新发放房贷利率平均加点值+30BP为-22BP（-52BP+30BP），贷款加点值为-20BP，高于-22BP，则可申请下调至-22BP，下调后贷款利率为LPR-22BP。
值得留意的是，10月25日的全国统一批量调整中，绝大部分存量房贷客户的利率加点值已降至-30基点，所以，目前大部分存量房贷客户都不用申请调整加点值。
取消重定价日周期最短一年限制
目前LPR按月发布，新发放房贷以最近的LPR为准，但此前存量房贷的重定价周期都为一年，如果一年内LPR多次调整，存量房贷利率不能及时随之调整，必须等满一年才能变动，就会造成新老房贷利差过大。
今年9月，中国人民银行发布完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）。第三条要求“自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。”
31日，六大银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。值得提醒的是，在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。
据了解，除了国有银行之外，其他商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。这意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。
常见问答——
问：我的房贷利率与全国新发放贷款利率差距较大时，可以申请调低利率，请问具体是怎么调整？
答：2024年11月1日起，您的存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，您可通过银行手机银行或线下向贷款服务行申请调整利率加点值，调整后的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于调整时所在城市房贷利率加点下限（如有）。也就是说，您贷款的LPR加点值-全国新发放房贷利率平均加点值>30BP时，如您所在区域当前未设置房贷利率下限，您可申请将贷款的加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。例如，您的贷款利率为LPR-20BP，人民银行10月31日最新公布的全国新发放房贷利率为3.33%，考虑到上季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR算术平均值为3.85%，则全国新发放房贷利率（3.33%）对应加点值为-52BP，您的加点值（-20BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高32BP，符合调整条件，如您所在区域当前未设置房贷利率下限，您可申请下调至-22BP（=-52BP+30BP），下调后您的贷款利率为LPR-22BP。同时提示您，银行已于10月25日批量调整了存量房贷利率，大部分房贷利率调整至LPR-30BP，加点值（-30BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高22BP，暂不符合调整条件，当前您无需提出申请。
问：上季度公布的5年期以上LPR平均值怎么计算？
答：您可登录人民银行官网查询各月的5年期以上LPR，并取该季度内3个月公布的5年期以上LPR进行算术平均（四舍五入至小数点后2位）。例如，某季度内3个月的5年期以上LPR分别为3.8%、3.8%、3.7%，则该季度公布的5年期以上LPR平均值为3.77%（=（3.8%+3.8%+3.7%）/3）。
问：从哪里可以查询人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷利率？
答：人民银行会在1月、4月、7月、10月的月末公布上季度全国新发放住房贷款平均利率，您可登录人民银行官网进行查询，并按Q1和Q2的规则测算您的贷款是否符合调整条件和调整后的利率值。
问：据说还可以申请调整贷款重定价周期，请问什么时候可以申请？在哪里申请？
答：银行正在加快优化系统功能，将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请，届时您可通过银行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。
问：可以调整成按季度或半年进行重定价吗？
答：可以。您可选择按3个月、按6个月、按12个月这三种方式中的一种进行重定价。如您的重定价日是贷款发放日的，调整后重定价日为贷款发放日加重定价周期后相对应的日期。举个例子，如您的重定价日是3月15日，重定价周期调整为3个月后，您的重定价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。如您的重定价日是每年1月1日的，重定价周期调整为6个月的，重定价日为每年1月1日和7月1日；重定价周期调整为3个月的，重定价日为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。
问：我可以多次调整重定价周期吗？
答：不可以。特别提醒您，每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。
问：重定价周期是越短越合适吗？我应该怎么选？
答：重定价周期不一定越短越合适，在贷款利率下行周期内，重定价周期越短您可更快执行新调低的LPR；反之，在贷款利率上行周期内，重定价周期越短您将更快执行新调高的LPR。因贷款结清前，只能有一次调整重定价周期的机会，调整后无法撤销，所以建议您综合考虑各种因素后慎重选择。
问：我的贷款是固定利率，可以调整利率加点值或重定价周期吗？
答：可以。按照相关政策和要求，对于固定或基准利率的存量房贷，您需先向我行申请转成浮动利率，以最近一个月LPR转换为加点形式，加点值等于原合同利率水平与最近一个月相应期限LPR的差值，然后再按照现行规则进行利率加点值或重定价周期的调整。
文｜记者 戴曼曼