“面粉”新规接踵而至，开发商躺平还是突围？

文/羊城晚报全媒体记者 赵燕华

继去年“三道红线”的金融信贷“紧箍咒”后，房企今年面临的生存环境是“面粉”问题：集中供地“打补丁”意味着借钱买地行不通、房企拿地资金须符合“投销比小于40%”的红线释放出更加严控的政策信号……

拿地问题在近日陆续举行的中期业绩会上，成为抛向房企管理层最多、也是最尖锐的话题。从管理层回复中，羊城晚报全媒体记者发现，面对这一记重锤，房地产开发企业日子确实更难了。

业界分析，土地市场调控已进入深水区，在“稳地价”后，“房地联动”也将伴随而来，房地产开发的利润水平只有一个“降”字。

二批次集中供地生变 借钱买地行不通了

今年上半年的“土地‘两集中’政策（即集中发布出让公告、集中组织出让活动）”实施后，第一批集中供地在全国22个城市铺开，土地市场的热情被瞬间点燃。然而，坊间盛传，在8月11日自然资源部召开的闭门会议中，对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

首先，参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。住宅用地落实“限购”政策，非开发类的房企不具备拿地资格。同时，联合竞拍的房企中，开发类房企所占的股权必须大于50%。这条规定，减少了其他非开发类企业参与住宅用地炒作的现象，也减少了房企借联合开发抬高拿地杠杆的行为。

第二，要求建立有效的购地审查制度。将现行政策工具箱中“建立购地资金来源审查制度”，由可选用的政策措施改为统一实施的政策措施。房企拿地不得超过年销售额40%。据2020年公布数据，以全国土地购置均价除以全国商品房均价来推算，当下土地成本约占房价的68%。这个比例在一、二线城市显然更高。结合“房企投销比小于40%”的监管目标，意味着限定了房企抢占土地规模，未来土储可能下降。

第三，规定单宗住宅用地溢价率不得超15%。绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。严格控制城市楼面地价新高。由此看出，过去部分地方政府通过提高起拍价，来变相控制溢价率，但这其实只解决了表面问题，而地价本身还在攀升。所以此次已经明确，既要控制地价，也要控制溢价率，环环相扣、共促地价稳定。

第四，不以竞配建等方式增加实际地价。此次政策明确，在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

本次会议所传达出的内容，也解释了近期部分城市的二次集中推地生变原因。深圳、天津、青岛、惠州、上海等地相继终止或延期第二批土地“两集中”挂牌出让。即将进行的第二批集中供地中，杭州、苏州等部分热点城市则给土拍规则再打“补丁”：杭州修订了第二批集中出让的31宗地块的竞价规则，包括首次推出竞品质的试点地块、土拍溢价率的上限由之前的30%调整为20%（“竞品质”试点地块溢价率上限为10%）、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买等。

苏州也在新政后首场32块地的土拍前夕临时出台游戏新规：明确禁止开发商绝对控股的子公司不得参与到同一地块的竞拍，若违规则没收保证金的同时还会认定为失信行为人。这一招简直要了开发商的命——要知道在狼多肉少的情况下，开发商为了抢到心仪的土地，纷纷注册大量的空壳公司，一起参与到土地竞拍，用来增大土拍成交的概率，这在之前已经是业内公开的“秘密”。某上市公司投资部总监坦言，“本来限制融资渠道就让拿地变得很难，现在连使用“马甲”提升拿地概率的方法都不让用了。”

8月10日，天津发布土地出让补充公告，补充公告对房企的拍地资金予以明确规定，不仅须以自有账户交纳竞买保证金，还需提交股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺。换言之，借钱买地行不通了。

房企“活下去”的策略呈现分化

虽然上述内容暂时还未得到官方的正式确认，但已被业内称为“810土拍新规”，可谓直击痛点、影响重大。其与近期购房市场“打补丁”的动作非常相似，其实是对土地市场政策进行的一次系统、全面、务实、高效的打补丁操作。

没有“面粉”，更遑论“面包”？对此，各上市房企相继举行中期业绩会之际，公司管理层如何应对“面粉”新规，是“躺平”策略还是选择突围成为投资人、媒体的关注点。

越秀地产可谓集中供地模式的“受益者”，上半年斩获颇丰。“22城实施集中供地后，越秀地产抓住了机会，新进了一些城市，还是比较有利的。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在线上业绩会上表示，从越秀地产今年的投资规模来看，在拿地方面坚持“以销定投”原则，一般投资额占销售额的40%以内，在保持信用评级和符合“三道红线”要求前提下，会按照全年投资强度来铺排投资任务。他同时强调，跟以前的投资标准没什么太大差异，公司会按照盈利水平去设定目标。

时代中国董事会主席岑钊雄在业绩会上透露，在公开市场和进入的城市，会按照投资的逻辑进行投资。目前按照这种策略做一些安排，“下半年第二和第三次集中供地，我们会根据市场的情况做决定。我们的策略是非常清楚的，预计土地市场下半年区域平稳。”

成立25年、上市不到一年的资本市场新晋房企金辉控股在业绩会上表示，“鉴于上半年激烈的竞争态势，金辉控制了投资节奏，避开了“集中供地”大热点区域。”但是管理层透露，考虑到勾地、收并购等形式开发周期较长，尽管最近集中供地打了补丁，拿地上公司仍主张以公开市场的招拍挂为主。“下半年，公开市场是金辉拿地的主战场，但将聚焦目前深耕的区域和板块，保持一定的投资强度，收并购则作为补充。”

毫无疑问，集中供地对房企资金调配能力提出更大挑战，尤其是政策性“打补丁”进一步把房企拿地框定在了一定的范围内。但目前来看，不少房企传递出的拿地兴趣并未受到影响，只是拿地方式更呈现多元化了。比如越秀地产林昭远就表示，“目前市场企业的形态不一样，收并购机会也会多一些，我们也在通过多渠道投拓，在非公开市场进行拿地和收并购。”

不过，万科董事会主席郁亮就要求万科下半年要收紧投资。他认为万科现在最大的问题不是手里没货，而是消化不良，销售去化太慢，比如公司销售额连续三年都停留在6000多亿。年初定下的去库存任务，连续两年没完成，而当年新增的长期库存，甚至比去化还要多。所以下半年最重要的是加快去库存。

“面粉补丁”对购房者或是好事

“这是蛮好的打补丁的补充，之前政策的限制主要体现在房价，在地价层面基本上没有做一些约束的，就算有限制地价，也是将成本转移到代建和其他方面，其实在地价层面没有做约束。这次集中供地的政策补丁最重要的还是希望在地价方面有所约束，在这样的政策底下，除了房价稳定，也希望地价稳定。”时代中国董事会主席岑钊雄在业绩会上被问到有关拍地政策和打补丁的措施时表示，在这种背景下，有利于整个房地产行业和政策的长远稳定，保持整个行业的稳定性，让房价不会大起大落，这样的补丁对于行业来说是好的消息。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“不以竞配建等方式增加实际地价”这一新规可以看出，过去竞配建的过程中，出现了一种不太好的现象，即部分地方政府借竞配建来降低地价，但与此同时也转移了很多政府本职工作给房企，如项目配建，造成房企拿地成本虽降低，但实际成本和负担并没有降低。因此这一条款某种程度上是惠及或利好房企的，至少也可以让房企真切享受到“降地价带来的开发成本降低”的利好。反过来也说明，此类调控不是为难房企，而是希望土地市场竞拍更公平、更科学、更有效。

广东省房协理事、同创卓越有限公司总经理赵卓文则认为，“稳地价”进入新阶段。土地出让不止有“集中供地”的要求，出让规则也面临重大调整。他分析，上半年22城土地集中出让的结果，显然未达到管理层的预期。“稳地价”进入深水区，各地难以再用“名义地价”来做答案，需要实质性地改变出让规则。显然，各地城市在土地出让上的“自由度”受到压缩。在他看来，在“稳地价”后，“房地联动”也将伴随而来。“但是，地价被控制住了，并不意味着开发商的利润提升。相反，随着‘房价、地价联动机制’的建立，房地产开发的利润水平只有一个‘降’字。”

业界老行尊告诉记者，这个政策补丁无论对于开发商也好还是消费者也罢都是件好事，对于开发商而言，拿地会变得更加公平，但与此同时，这个政策也让资金链紧张以及一些实力较弱的企业无法拿地，加剧了行业的进一步分化。

但要注意到，这个政策补丁让资金实力强劲的开发商在拿地的时候被筛选出来，然而资金实力强劲的开发商后期开发楼盘出现问题概率小，所以从这个角度来看，对于购房者来说这是个好事。而“房企拿地不得超过年销售额40%”的新规下，鼓励房产销售，限定炒房，大量减少房屋库存，对房地产有“稳供应”的作用。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城晚报·羊城派
图片 | 视觉中国（图文无关）
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