银行喊你重签房贷合同了到底怎么签，怎么选？

羊城晚报全媒体记者 戴曼曼

按照央行前公告，3月1日开始就存量浮动利率贷款的定价基准转换，客户可与金融机构协商决定“换锚”LPR，还是转为固定利率。到底自己的房贷合同是否需要转换？怎么转换？

1.利率转换是什么意思？

存量浮动利率贷款的定价基准转换，听到这句话，很多人懵了圈。人民银行的公告中指出，3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

简单来讲，必须二选一，或者选择LPR定价方式或者选择固定利率。

举个例子，以前房贷合同上标明的可能是“基准利率上浮10%”或者是“基准利率下浮10%”类似的表述，也就是我们俗称的利率上浮1.1倍或者打9折，这就是浮动利率来对贷款进行定价。假设张先生的利率是按照基准打9折，现在执行的利率水平就是4.9%×0.9=4.41%，

现在基准利率的说法要变换了，张先生有两个选择，一是选择LPR的定价方式，以后遵循LPR的浮动进行浮动，还款的金额也会相应发生变化，另一种就是固定成为4.41%，以后无论LPR怎么变，利率不变，每个月还款的金额也不会有变化。

2.到底什么是LPR？应该参考哪个LPR？

LPR即贷款市场报价利率，由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果，每个月都会计算出本月的贷款市场报价利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR每月20日公布，可以通过人民银行网站或者其他商业银行网站进行了解。

应该参考哪个LPR？按照多家银行的公告，原来的贷款是5年以上的（比如贷了20年、30年），参考5年期以上LPR；原贷款是5年及以下的，参考1年期LPR。考虑到大家的房贷周期都比较长，参考的都是5年期以上LPR。

3.大家最关心的问题，应该选择LPR，还是固定利率划算？

羊城晚报记者采访了多位业内人士，并没有给出一致的回答，但不少银行人士认为，如果认为LPR会降，那么转换成LPR为基准加点的形式可能会更有利。

按照目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本，但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。因此选择这种方式，存在利率风险。

在央行发出公告后，人民银行曾经以漫画答疑的方式表示，如果选择转换成LPR，LPR的市场化程度会更高，未来的贷款会随着市场利率而变化。

举个例子，比如，现有的贷款转换成LPR之后，假设LPR再下降20个基点，个人的贷款还剩10年，剩余本金大概61万元，按照等额本息方式还款，每个月以少还60元，一年约700元。

当然，也有专家这么建议，中国民生银行首席研究员温彬指出，“从现阶段来看，建议选择LPR浮动利率方式；如果后续LPR出现回升，客户可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。”

4.假设自己要转成LPR到底是怎么转换的呢？

人民银行的公告里明确规定了，房贷合同利率在转换时点是保持不变的。比如，假设张先生的利率是按照基准打9折，现在执行的利率水平就是4.9%×0.9=4.41%，转换时点，应该按照这个执行利率水平与2019年12月5年期以上LPR的差值，也就是（4.41-4.8%）来确定加点点差，所以张先生的点差就是减39个基点,这个点差在合同剩余期限内是固定不变的。

根据这个计算，张先生的贷款利率在转换后到下一个重定价日之前，还是保持4.41%（4.8%-0.39%）不变。

到了转换后的第一个重新定价日，就会根据当时最新的5年期以上的LPR减去49个基点，确定下一个重新定价周期的执行利率。假设张先生转换完之后，2020年的LPR下降了，那么2021年张先生就可以减少利息支出。

5.如果LPR降低了，是否转换后立刻还款就减少了？

不会。贷款利率要等到重定价日才会调整，所以虽然LPR每月发布，利率并不会立马变化。一般来看重新定价日是每年的1月1日或者贷款发放日期或者与银行自行约定为准。央行规定的重定价周期最短为一年，但如果在年内遇到重新定价日，则在年内即可进行第一次重定价，不用等到明年。

比如张先生的贷款发放日是5月6日，他在4月1日在确认办理转换并且选择了LPR之后，，合同规定的重新定价日是5月6日，则在最快在5月6日即进行第一次重新定价。在这之前，张先生的贷款利率依然是4.41%（4.8%-0.39%），而5月6日之后，利率是当时的LPR-0.39%。

6.转与不转，是否可以自由选择？

央行规定，必须从原来的基准利率定价的方式转，但是可以自由选择转LPR或者固定利率。同时，按照现有规定，只能转换一次，转换之后不能再次转换，转换原则上应于2020年8月31日前完成。

个别银行则直接采取批量转换的方式，直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。比如，招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换，仍维持原合同安排招商银行表示可在8月31日前与该行联系。

不过大家可以放心的是，银行都会通过门户网站公告、微信推送、手机短信等方式通知到到贷款人，大家只需要多多留心公告和各类办理渠道。

7.是否名下的房贷都要进行转换？

按照公告，今年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款，都需要转换。

其中个人贷款包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款；不包括公积金个人贷款。

换句话说，只要不是按照LPR定价的商业银行房贷都需要转换，而公积金贷款不用，如果房贷是混合贷的话，则这次选择转换只需要转商贷部分，公积金贷款仍然按照原合同执行。

8.转换渠道有哪些，要做何准备？

从目前各家银行的公告来看，转换时间自今年3月1日起，原则上在今年8月31日前完成。

转换渠道包括手机银行、智能柜员机、短信银行以及银行网点。以工行为例，其手机银行可以支持“一键转换”，方便快捷。

对于网点渠道办理，各家银行表示，可以选择任意一家贷款服务行预约后办理，无需到原贷款银行网点经办理。举例子，比如张先生在**银行越秀支行贷款，现在可以在**银行天河支行进行线下办理也是可以的。

由于当前正值疫情期间，多家银行提醒，尽量可以通过线上的方式进行办理，如果的确需线下办理的，可以选择在疫情结束后前往办理，同时尽量避开定价基准转换初期及尾期的高峰期，在转换期内分散办理。

9.房贷有共同借款人如何办理？

如果房贷有多个借款人，比如张先生是主借人，张先生的妻子是共同借款人，选择线下办理时，需要张先生及妻子携带身份证同时前往，如贷款使用户口本等其他证件办理，需一并携带。

其他渠道需要张先生先确认，再由共同借款人即张先生的妻子确认。

10.多套房贷客户是否可以一次性办理？

答：不可以，需要逐笔办理，一份借款合同对应一份变更协议。