文/金羊网记者 张爱丽
7月17日,广州市房地产中介协会(以下简称“协会”)发布2019年第二季度行业纠纷与投诉处理工作报告显示,2019年4月1日至6月30日期间,广州市房地产中介协会受理交易纠纷调处案件共9宗,共计涉及10家中介机构。
报告显示,上述投诉案件问题主要集中在两方面:第一,合同签署后因一方违约,导致交易不成,要求中介公司需协助其退回定金、按揭费或押金等。第二,交易完成后,认为中介公司在服务过程中存在瑕疵,要求减免中介费。
案例一 离婚析产要及时,莫待出售才办理
张姨当年参加工作期间与丈夫王叔共同申购了单位的一套房改房,登记在张姨名下。十几年前夫妻双方因性格不合,结束婚姻存续关系,并在民政局的见证下,领取离婚证,签订“离婚协议”,约定该房屋归张姨一人所有。
今年年初,张姨的儿子准备结婚,张姨打算出售该房屋,换一个舒适的房屋,以便一家人居住。张姨通过某中介公司促成,与买家签订《房屋买卖合同》,一个月后买家的贷款审批下来了,双方到不动产登记部门办理过户手续。
不动产登记部门的工作人员在核对资料后表示:该房屋是房改房,为张姨与王叔共同共有,过户需双方共同办理。此时,张姨向工作人员出示了《离婚协议》,表示她与王叔已在民政局的见证下,进行了财产分割,根据《协议》该房屋属其一人所有。登记部门的工作人员答复,如张姨要单方面办理房屋登记,根据《广州市不动产登记规程》第十三条第四款规定:“析产取得不动产权利且析产协议经过公证的”,即张姨需提供与王叔在公证处经公证的析产协议;又或者提供王叔同意并委托张姨出售房屋的委托公证。请张姨准备好材料才能办理房屋过户手续。
张姨与王叔十几年断绝了来往,通过多方了解,王叔在三年前因病去世。最后张姨只能与买家协商解除合同。
专家分析
离婚协议,指的是对于离婚时应该处理相关事项的约定,属于合同性质,受《合同法》的约束和调整。如订立“离婚协议”的一方当事人已经死亡,则导致该离婚协议约定的事项无法履行,该协议也就自动解除失效。
协会提醒广大消费者,如房屋性质为“房改房”,且房屋权属来源为“购买”,不动产登记部门会根据《房改房上市缴款明细表》上的配偶情况,判断登记房屋是否为夫妻共同共有。如选择单方申请办理相关业务的,须按《广州市不动产登记规程》规定,提供“析产取得不动产权利且析产协议经过公证的”协议文件,或不到场配偶同意出售的委托公证。否则不能单方申请办理该类房屋的相关登记业务。
小知识:房屋权属来源为“析产”、“继承”的房改房,无须审核共有产权情况。
案例二 一屋二卖谁之过?
业主梁某与买家卢某就位于荔湾区中山八路的物业签署《房屋买卖合同》,约定出售价240万,定金10万元,买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天自行交付卖方首期楼款62万,剩余购房款约定以商业贷款方式支付。双方一致委托某中介公司A门店经纪人小陈为其办理交易过户手续。由于房屋存在抵押,经纪人小陈陪同业主梁某到贷款银行核实剩余贷款金额,得知业主梁某还欠银行72万元。业主表示自己手头资金不足以提前还贷,买卖双方经过协商后,同意签署《补充协议》约定由买方提前支付房款72万元,用于业主提前赎契,剩余房款在交易的过户受理回执当天自行交付卖方。中介公司协助制作《广州市存量房买卖合同》(下称网签合同),买卖双方签订网签合同后,卢某担心梁某收到首期款后不用于赎契,故建议一并到银行办理提前还款手续,将72万的垫资款存入梁某的贷款银行进行冻结,待梁某完成提前还款审批后,由银行直接划款。此时,梁某提出卢某应按合同约定支付10万元定金,否则视其违约。但卢某认为冻结在银行的72万款项已包含合同约定的10万定金及62万首期款,故认为无需再另行支付。由于双方就该问题无法达成一致,梁某一直未办理提前还款手续。
两个月后,梁某认为卢某未按合同约定支付定金,已违约,故其将房屋再次放盘出售,该中介公司另一分店的经纪人小林的客户严某对梁某的房屋感到兴趣,希望小林能促成交易。经纪人小林主动联系梁某,最后经其促成,梁某与严某签订《房屋买卖合同》,房屋出售价260万,严某支付10万定金给梁某。经纪人小林为梁某及严某制作《网签合同》时,发现该房屋已被网签。经纪人小林立即询问业主梁某该房屋是否与第三人做过交易。梁某说三个月前曾通过A门店的经纪人小陈促成与买家卢某签订《网签合同》,但买家卢某逾期未按合同约定支付定金,已经违约,因此中介公司应当将该《网签合同》撤下,以便其与新买家严某进行房屋交易。
因梁某与卢某之前已就该房屋的《网签合同》进行签字确认,如中介公司要撤下该《网签合同》,须经买卖双方同意方可撤下,而卢某已明确不同意撤下该《网签合同》。由于梁某无法依约履行合同,最终严某向仲裁机构申请仲裁,要求梁某支付违约金并赔偿损失。经仲裁审理查明,梁某确实存在一房二卖情况,故裁定梁某赔偿严某的双倍定金。
专家分析
该案件中,业主梁某已与买家卢某签署房屋买卖合同,但在交易过户期间却以未收到合同约定的定金为由不配合办理过户手续。在与第一个买家产生交易纠纷后,未处理完毕该交易纠纷的情况下,便将房屋再次放盘出售,与严某签署买卖合同,收取其定金,最后造成“一屋二卖”的局面。案例中的《房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务,任何一方不得擅自变更或解除合同。
协会提醒消费者:一方迟延履行主要合同义务,如未付首付款、不配合办理贷款手续、过户手续等,守约方应当先发出通知催告对方继续履行,且应以用书面形式送达,可通过中国邮政邮寄等快递方式,并在快递面单上写明文件内容即:解除合同通知,并保留快递单回执,留作证据。如符合约定单方解除条件,守约方应当通知违约方。通知到达对方时合同即解除。若无法证明已经通知违约方,可能合同继续有效,存在守约方变违约方的风险。另,B门店的经纪人小林急于促成交易,未对房源进行内部系统的排查,导致同一公司就同一物业促成两宗交易,公司应加强管理。