“互联网派”长租公寓强势扩张 会推高房租吗？

“互联网派”长租公寓强势扩张 会推高房租吗？

金羊网讯 记者赵燕华报道：移动互联时代，衣食住行统统可以拿手机来“解决”。当互联网企业在资本的簇拥下打下一场场诸如网约车、外卖大战后，战火又从食、行烧到了和住有关的刚需市场：租房。

有别于传统租房模式的“互联网派”长租公寓运营商们，能否成为住房租赁市场一条新的鲶鱼？目前言之尚早，不过，想想价格战过后不断涨价的外卖、网约车，一种担忧油然而生：随着魔方、蛋壳公寓、安歆、平安不动产等运营机构纷纷加大长租公寓扩张力度，众多APP上的房租会不会也越来越高？

IT大数据赋能 一大波“二房东”来了

4月10日，蛋壳公寓第八城广州的开城启动仪式在海珠区举行。至此，半年时间里蛋壳公寓已相继入驻天津、武汉、南京和广州四城，加上北京、深圳、上海、杭州的初期布局，已全面覆盖所有一线和新一线城市。2015年初成立的这家蛋壳公寓，如今在全国八城拥有10万间房的规模，已完成两轮融资。

今年1月底，蛋壳公寓进入广州开始前期筹备工作，到4月10日，已管理500间房。以包括前期摸查工作在内的68天计算，这段时间在广州每天平均开拓管理7.4套房。

事实上，蛋壳公寓广州公司今年的目标是1万间房。如果要达成这个目标，接下来到年底一共275天，平均每天至少要开拓管理34.5间房！

3年就拓展了10万间房！疯狂的长租公寓闯入者绝非只有“蛋壳公寓”一家。无论是传统租赁中介，还是互联网长租公寓运营商，他们盯上的是有着巨大的发展空间和潜力的房屋租赁市场。

以一线城市广州为例，目前抢滩广州长租公寓市场发展速度最快的，主要以房企的长租公寓品牌为主，比如龙湖冠寓、万科泊寓。据广州中原研究发展部调研，目前，广州主要分布约70多家规模不一的长租公寓，提供单身公寓约20000套左右。区域主要集中在中心区，其中天河占比高达27%，此外海珠、白云也较为集中，外围区域因交通制约，暂时布局较少。

值得一提的是，在租购并举政策的推动下，一大批长租公寓运营商蜂拥而来。自如对外透露的一组数据显示，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是2016年增长率接近35%，2017年更是高达40%。进入2018年，处于风口的长租公寓行业仍在不断吸引资本注入。先是链家旗下“自如”正式宣布完成40亿元A轮融资，在刷新中国长租公寓行业最高单次融资纪录的同时，规模扩张也被纳入下一步的战略规划。随后，蛋壳公寓对外宣布完成1亿美元B轮融资，并宣布该笔融资会用在企业规模的加速扩张等方面。

有意思的是，蛋壳公寓联合创始人兼副总裁沈镇庆透露，公司目前的高管全部都是来自互联网公司，无一来自房地产界。蛋壳公寓的执行董事长是沈博阳，为蛋壳公寓的唯一天使投资人，前领英（LinkedIn）中国总裁、糯米网创始人。“区别于一般房屋租赁的中介模式，蛋壳公寓的快速发展主要依托于互联网赋予租赁行业的巨大推动力，创新推出“互联网+房产+金融”全新发展模式。”沈镇庆表示，蛋壳公寓是一家典型的互联网公司，创新和颠覆式才是它的主旋律。用互联网的方式去改造或赋能传统的住房租赁行业，让它更有效率。在他看来，广州有着1400多万人口，户籍人口近900万，预计流动人口近600万，如果以50%至55%的流动人口需要租房计算，按照人均住房40平方米计，租房市场潜力是非常巨大。

住房租赁市场年交易总额1.8万亿

租房市场被认为是一片待开发的蓝海。市场空间巨大，中长租公寓需求旺盛且呈指数增长，一二线城市规模占比超过90%，以青年为主的城市新进入者成为主要客群。中国房地产市场从原来增量为主，逐步过渡到存量为主的市场，由原来购买为主，逐步进入到购租并举的市场。

据蛋壳公寓调查，北京、上海为代表一线城市在过去的四年中，首次购房人群年龄从30岁推迟到34岁，大城市的年轻人会有越来越长的时间停留在租房市场。“租赁市场的发展将是一个非常大的趋势，租房将逐渐成为一种新的可接受的生活方式，租赁作为一支重要力量也会快速崛起。”

方正证券的测算，中国住房租赁市场的GMV（年交易总额）在1.8万亿至1.9万亿元区间，与美国更高比例的租赁人口比重（31.25％）和更大规模的GMV（3万亿美元）相比，中国住房租赁市场潜力巨大。

数据显示，2016年全国有接近1.7亿人选择租住，租金规模已超过1万亿。预计2020年租金规模超过1.5万亿，2025年将近3万亿。至2030年将有约2.7亿人选择租住，租金规模将超过4.5万亿。

对于目前市场上存在的长租公寓平台，仲量联行曾根据平台定位进行了如此分类，包括了企业或国有开发商、酒店运营商、房地产中介以及初创企业平台。其中初创企业平台以及房产中介平台占据近八成比例。

据了解，目前国内长租公寓四大参与主体的运营路径有重资产和轻资产之分。

重资产以地产派和酒店运营商为主，通过自建或者购买整栋楼进行改造然后出租的方式运作。

轻资产路径则是更为常见的互联网模式，多以地产中介和互联网初创平台为主要主体，与业主签署长期协议获得经营权，对房源进行改造，就此成为“二房东”。

单从扩张速度来看，重资产运营模式，以整栋为单位，在房源品质提升与管控上有较大优势，但不管是前期购买土地自建还是购楼改造，都需要付出更大成本；相比而言，轻资产运营模式以一套房为单位，极具扩散性，在市场与区域迅速扩张上占据优势，对前期资金的要求相对较低，但在房源管控上升上就相对劣势。

不可否认的是，2017年以来，长租公寓领域内的专业运营商在房源数量、运营水平还是管理规模方面都有较大提升，而随着互联网初创企业平台以及房产中介平台大规模扩张，也推动着住房租赁模式从此前传统的C2C模式向C2B2C转变。

互联网长租公寓的核心竞争力在哪？

“针对传统租房模式下无服务、无保障及租金季付/年付等痛点，蛋壳公寓与众多知名金融机构合作，为租客端提供租房分期服务，为房东端提供定制化的装修分期服务。”沈镇庆介绍，其创新性的“互联网+房产+金融”的发展模式，为蛋壳公寓的快速成长奠定了坚实的基础。“我们判断，未来会出现至少2~3家持有100万间房间、市值非常大的做专业租赁的上市公司。”

盈利难，将继续推高房租？

只要有资本注入，长租公寓的行业的入口期就还没有关闭，就会有企业继续涌入。不过，风口形成的同时，市场的优势劣汰也在发生，不是所有站在风口上的猪都会飞起来。据克而瑞统计，去年一年内，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。

业内也有声音认为，目前互联网租房平台绝大多数还停留在前期的房源大战和品牌营销上，在真正能够支撑企业健康运作的稳定收益方面并无太大建树。

事实上，互联网租房平台想要复制互联网模式，最重要的两大命门就在于：谁能以最快的扩张速度圈得更多市场，并找到除了房租差和服务费之外的盈利方式。

在探索营收路径上，手机与共享单车的商业模式也许有一定的借鉴意义。

以互联网手机起家的小米为例，在小米的营收中，手机等硬件产品是绝对的大头，但依托于小米生态链的应用、游戏等互联网服务等衍生收入却是利润的重要贡献来源。简单来说，以“性价比”优势明显的硬件产品聚拢用户，再进行流量变现，是小米的互联网模式推动盈利的路径。

共享单车企业尽管盈利模式尚未明晰，但巨额押金用于何处给了外界想象空间：一边是一块钱甚至几毛钱的使用费，一边却是数十亿的押金池子。手攥巨大流量的他们，正挑战市场对企业盈利的传统认知。

回到互联网租房平台，从目前来看，获取租金差额以及收取额外服务费成为主要的营收来源。对于动辄掌握数万间，甚至几十万间房源的互联网租房平台来说，如果每个房间都租出，并收取行业通行的一个月押金的话，巨大的押金沉淀，或许是共享单车企业望尘莫及的。

另外，互联网手机与共享单车之所以能在短时间内迅速扩张，“烧钱补贴模式”功不可没。但对于存在房源困境与盈利难题的互联网租房平台而言，这一模式移植过来的可能性并不大。

互联网租房平台想要从传统中介中抢得房源、又要在房间装修上体现差异化竞争点，就意味着更高的拿房成本。因此，有业内人士担心，水涨船高，在租房成本逐年上升、租房机构盈利难的背景下，这些新进入市场的租房机构会否继续推高房租？

沈镇庆表示，目前蛋壳公寓在广州有分散式和集中式，分散式即为向业主租下物业，再重新装修配上家电等重新出租。以目前天河区和海珠区的出租情况看，大约一间房在2000元至2100元/月，“我们提供保洁、维修等增值服务”。

据介绍，蛋壳公寓目前在广州签下的物业有70%都是五年租约，“广州的业主都是中国好业主”。而蛋壳公寓在重新包装出租后，租金毛利率在20%至30%之间，“举例如以市场价4000元/月租回来的房子，重新装修配置后，提供增值和软装服务后出租，月租会达到5000元/月”。

沈镇庆表示，今年，蛋壳广州的目标是管理1万间房。但对于产权不清晰，离地铁太远，或者租金太高的房子暂不考虑纳入蛋壳公寓的拓展目标。

近期一项调查统计显示，超7成的网友认为长租公寓租金太高，让人望而却步，如果月租金2000元以下则可以接受。

有机构的调查显示，在不同租金的租赁房源供应与成交中，租金≤3000元/月的租赁房源需求占比达26.4%，而市场实际供应占比仅为11.9%；租金为3000-6000元/月的租赁房源需求占比为51%，市场供应占比39.6%；租金≥6000元/月的租赁房源需求占比为22.6%，市场供应占比却到48.5%。这三个租金区间的租赁房源实际上代表租赁市场细分的三个市场：低端市场、中端市场及高端市场。

去年11月，国内首家提供企业员工住宿服务的公寓品牌——安歆公寓来到广州，这家公司成立4年时间已获得5轮融资，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、福州、长沙9个城市已拥有超80家直营店、50000余床位。目标客户群体锁定工厂、企业的基层青年员工，公寓特色是租金按床位计，在广州租金500-800元/床位。

因此也有人认为，互联网租房平台推高房租的假设并不成立。