出售房改房，要留意“隐性共有人”

出售房改房，要留意“隐性共有人”

因年纪大，业主想将登记在自己名下的房改房出售换电梯房，于是便委托中介放盘，并透露了其丈夫在数年前过世的信息。然而中介在未作相关提醒的情况下就为其找了买家，并签订了《房屋买卖合同》。谁知在办理过房时，却被告之因未办理继承手续而无法过户。

昨日，广州市房地产中介协会在最新一期行业纠纷与投诉处理工作通报中介绍了这一案例，提醒市民在房改房出售时，要留意“隐性共有人”。

案例：房改房登记在自己名下却无法过户

李姨年纪大了，丈夫也在几年前去世，想将登记在自己名下的房改房出售换电梯房，于是委托了某中介公司经纪人小王，也向小王透露先生过世的信息，但小王并不在意，继续为李姨放盘。不久之后，在经纪人小王的促成下李姨与买家张先生以一次性付款的方式购买并签订《房屋买卖合同》。在办理过户递件手续时，李姨提供《出售公有住房缴款明细表》等资料。此时不动产登记中心的工作人员告知张先生，由于李姨的房子属于房改房，《明细表》上载有其配偶信息，由于其配偶已去世，尚未办理继承手续，房屋暂不能办理过户。经买卖双方协商，张先生同意李姨先办理继承后再办理房屋过户手续。三个月后，李姨终于办理了继承登记领取新证，成功过户给张先生。

事后，李姨认为中介公司未能提供专业的中介服务，故李姨未向中介公司支付余下的一半中介费用。中介公司在与李姨协商不成的情况下，向法院提起诉讼要求李姨支付余下的中介费用。法院在审理时查明由于经纪人小王在李姨放盘时已知李姨配偶去世，却未能告知李姨应先办理继承手续，导致合同未能按约定履行的责任在于中介公司，故驳回中介公司的诉求。

分析：婚姻存续期间所购房改房为双方共同财产

1999年2月，市政府颁布实施了《广州市已购公有住房上市规定》（穗府[1999]8号），规范了已购公房上市出售、交换、出租、赠与和抵押等行为，全面开放已购公房交易市场。对于夫妻共同申报的房改房，通常会以一人名义登记，配偶信息记载档案中，而我们称登记人为“显性共有人”，配偶为“隐性共有人”。案例中，该上市出售的房改房虽登记在李姨名下，但《出售公有住房缴款明细表》有配偶姓名，房屋属夫妻共同共有。这种情况下无论办理交易过户或抵押都需配偶共同办理。

中介协会法律咨询服务中心广东粤广律师事务所律师张扬提醒：在房改房在婚姻关系存续期间所购买的情况下，虽然房屋产权仅登记在一人名下，但房屋仍属于夫妻双方的共同财产。配偶一方去世后，另一方应当先办理了继承手续，确认了房屋产权归属后才能出售。因房改房的房屋性质，在上市交易时应先到房地产档案窗口调取档案，确定房屋是否有“隐性共有人”。即使离婚时财产分配房屋为“显性共有人”所有，仍需办析产登记；“隐性共有人”离世，也需办理继承登记，确定房屋权属后才能办理交易过户等手续。 羊城晚报记者 张爱丽