万达商业 “货值”连城

来源:南方网 作者:乔新峰 发表时间:2017-07-06 12:39

7月6日上午发布的万达集团上半年工作简报里,首次披露了万达商业的土地储备面积与货值。这是一组值得关注的数字,对研判万达商业的现金流与内在价值具有重要作用。

简报披露,截至2017年6月30日,万达商业累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米,销售物业面积5891.8万平方米,货值7924亿元。

货值在地产界属于比较新的概念,是指包括“在建项目、开盘未售、开盘已售”等所有物业价值的总和。简言之,地产项目的货值就是整个项目预计最终销售的收入金额。

由于房地产行业的特性,预售获得的销售收入只能算负债,等到房子拿到竣工证了才能确认为收入。这使得财务报表上的收入有一定滞后性,并不能准确体现房地产企业的实际经营情况。而货值包含了在建项目、开盘未售、开盘已售等多种情况,行业内更愿意用货值来评判房地产公司的未来收入空间。

万达商业此次公布的土地储备与近8000亿货值,证明了一个重要事实:万达商业不但不用为现金流发愁,而且手握优质土地储备,可以说是一家价值连城的优质公司。

前段时间,在不实传言的影响下,部分投资者对万达商业的资金链产生了担忧,甚至恐慌性抛售万达商业的债券。但从万达商业的土地储备与货值来看,上述恐慌实属杞人之忧。

根据万达商业财务报表,2017年一季度末,万达商业的负债总计5446.03亿元。不过,这是把预收款项1368.33亿元算进了债务,如果扣除掉这部分,万达商业的负债在4000亿元出头。相较7924亿元的货值,其资金链的良性运转决不是什么神话。

如果继续分析万达商业土地储备的构成,就会看到,其土地储备中,一、二线城市销售物业面积3759.6万平方米,占全部销售物业面积的63.8%;货值6244.5亿元,占全部销售物业货值的78.8%。

这是非常理想的结构。由于资源持续向一二线城市集中,而可开发用地日益减少,一二线城市的房地产市场保持着较高的景气度,其变现能力很强。对万达商业而言,这意味着现金流的健康度很高。

而那些在一二线城市土地储备不足的地产商,就不得不承受拿地成本越来越高的风险了。

就在6月29日,万科以551亿元竞得广东国投旗下广信房产资产包,拿到了16个可开发地块,共计211万平方米可开发计容积率建筑面积。551亿元的天价,必然对企业的现金流带来巨大影响,未来还可能面临政策调控的风险,这些都是万科要承受的压力。而万达商业手握一二线城市3759.6万平方米物业面积,可都是当年以远低于其他房企拿地成本获得的。业内都知道,万达以其独创的城市综合体模式,集地产开发与招商引资于一体,深受地方政府欢迎,拿地成本极低。这意味着万达商业的利润空间比一般地产商要高得多,从而迎来了更多的主动性。

从此次半年简报公布的土地储备与货值来看,万达商业手握丰富的低成本土地储备,随着大量项目逐步进入结算,其资产负债表将更为稳健坚实,其内在价值也终将被市场发现。

(作者为资深市场人士)

延伸阅读:

2017年上半年万达集团工作简报

截至2017年6月30日,万达集团总资产8826.4亿元,同比增加19.8%(成本法数据)。

2017年上半年万达集团收入1348.5亿元,完成年计划的51.1%,完成上半年计划的116.2%,同比增加12.4%(2017年初,万达旅业资产转至同程网,剔除万达旅业因素,同比增加17.9%)。地产业务收入568.3亿元,占集团收入的42.1%;服务业务收入780.2亿元,占集团收入的57.9%。

2017年上半年万达商业收入735亿元,完成年计划的48.8%,完成上半年计划的115.3%,同比增加14.2%。其中:地产业务收入563.4亿元,完成上半年计划的119.2%,同比增加11.3%;回款491.4亿元,完成年计划的55.4%,完成上半年计划的120.3%;租金收入116.9亿元,完成年计划的46%,完成上半年计划的102.2%,同比增加34.3%,租金收缴率100%。上半年万达商业总客流14.6亿人次,同比增加31.9%。

上半年新开业项目14个,其中持有物业万达广场3个,万达茂2个,总面积91.2万平方米;轻资产万达广场9个,总面积111.5万平方米。上半年新开业酒店4个,同时签订6个输出酒店品牌管理新项目,包括马来西亚兰卡威万达嘉华度假酒店。

上半年新发展项目28个,万达广场26个,万达城2个。万达广场全部为轻资产项目,其中投资类轻资产项目14个,合作类轻资产项目12个。

截至2017年6月30日,万达商业累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米,销售物业面积5891.8万平方米,货值7924亿元。一、二线城市销售物业面积3759.6万平方米,占销售物业面积的63.8%;货值6244.5亿元,占销售物业货值的78.8%。

2017年上半年文化集团收入308亿元。完成年计划的45.1%,完成上半年计划的102.5%,同比增加5.9%(剔除万达旅业因素,同比增加31%)。

2017年上半年金融集团收入206.1亿元。完成年计划的80.5%,完成上半年计划的152.7%,同比增加46.8%。

2017年上半年网络集团收入25.6亿元,完成上半年计划的119.4%。活跃用户1.91亿人;飞凡通用户8756万人;累计签约合作大型商业项目3382个,完成计划的102%;累计签约合作中小商业项目16.15万个,完成计划的105%。

2017年上半年万达集团其它公司收入73.8亿元,完成年计划的57%,完成上半年计划的112.3%。

2017年上半年万达集团新创造服务业就业岗位4.9万人,其中大学生2.5万人;上半年集团纳税195.4亿元;上半年集团现金捐赠总额4.2亿元;上半年集团获得绿建标识65项,其中16个项目获得绿建运行标识。

编辑: 晓航
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