月入4万 怎样购房才能实现利益最大化?

来源:羊城晚报 作者:张爱丽 发表时间:2016-09-01 20:46

羊城晚报记者 张爱丽

近日,林先生致电羊城晚报称,其来穗工作六年,一直租房住。眼看自己年龄即将迈入30岁的林先生,近期开始萌生购置房产的念头。林先生表示,虽然其与女友的户口均在外地,但根据广州的购房政策,两人都具有在广州购买房产的资格。林先生介绍,他目前在海珠区的一家健身俱乐部工作,月薪4万多,与女友两人共有存款210万元。林先生问,从利益最大化的角度考虑,像他这种情况,应该怎样选购房产更合适?

专家支招:对此,羊城晚报记者采访了满堂红市场部研究员刘镜棠。根据林先生自身的情况,刘镜棠表示,林先生可以用自己和女友的名额在广州购买两套房产,一套自住,另外一套出租,而收得的租金还可以抵掉部分供房款,从而减轻供房压力。

其实近年来,不少家庭在经济条件允许的情况下,都是购买两套小户型房产,一套自住一套出租或给老人住,何小姐就是其中一位。

据何小姐透露,其于六年前先后在天府路和华景新城购买了两套房,其中一套为60多平米,月供3800多元。而另一套不到50平米,月供3200多元。“当时本来打算买一套大的房子,但与家人商量后决定买两套小户型,而且都是学位房。”何小姐说,“这主要从两个方面来考虑:第一,如果一套房的学位有变动,另一套可以备用。如去年我们位于天府路的房产就差点被‘踢出’相对应的学校,后来在各业主的共同努力下才保住这一学位;第二,把其中一套出租,租金可以抵供房款,这样可以减轻供房压力。如,我华景新城那套房当前的月租金为4000元,还了这套房的贷款后还有节余,而这可以抵掉我位于天府路那套房的部分贷款。这样以来,我的供房压力就小多了。”

不过,由于近几年来,广州房价大幅上涨,不同区域二手房价差也越来越大,而不同区域和不同户型的房源出租回报率也越拉越大。针对林先生自身的情况和目前各区二手房行情,刘镜棠为其制定了一套完整的购房方案。

购房方案:刘镜棠表示,现时商业贷款购房可申请3成首付,即贷款7成,林先生可贷款金额约为490万元,即购房总额最高可达到700万元。

刘镜棠建议,林先生可考在海珠区同一小区购买两套房,这样可以一举三得:第一,方便上下班;第二,出租其中一套,方便管理的同时还可以减少还款压力;第三,结婚生孩子后,可以接老人家过来分开住,既可以减少家庭矛盾,又能方便照顾小孩。

以工业大道北的光大花园为例,该小区成熟,周边配套完善,既有地铁沙园站,又有省级小学学位——宝玉直实验小学,目前两房单位成交总价约为280万元,三房成交总价约为380万元,两房租金约为4200-5000元/月,三房租金约为6000-7500元/月。以两套房产建筑面积为70+100平方米,单价38000-40000元计算,总价约为660万元,首付款三成约198万元,以现时首套房商业贷款利率可享受85折(即年利率4.165),贷款25年计算,月供款约为24810元,如出租两房单位,租金(以4800元/月计算)抵扣月供,林先生每月只需支付20000元左右的房款和利息;如需进一步减轻还贷压力,也可出租三房单位,租金(以7000元/月计算)抵扣月供,林先生每月仅需支付18000元左右的房款和利息。

编辑: ZL
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